przepisy

Najem krótkoterminowy 2026: Nowe przepisy, CWTON i podatki. Kompletny przewodnik

Planowane zmiany w prawie dotkną każdego wynajmującego. Sprawdź, czym jest CWTON, jakie podatki płacić i na jakim etapie są nowe przepisy w 2026 r.

Najem krótkoterminowy 2026 - co się zmienia dla wynajmujących?

Rok 2026 zapowiada się jako przełomowy dla rynku najmu krótkoterminowego w Polsce. Główną osią zmian jest planowane wprowadzenie Centralnego Wykazu Turystycznych Obiektów Noclegowych (CWTON), czyli ogólnopolskiego rejestru wszystkich lokali wynajmowanych na doby. Celem regulacji jest uporządkowanie rynku, zwiększenie transparentności i uszczelnienie systemu podatkowego, co jest odpowiedzią na unijne rozporządzenie 2024/1028.

Zmiany dotkną praktycznie każdego wynajmującego, od dużych operatorów po osoby prywatne udostępniające jedno mieszkanie lub pokój. Nowe obowiązki będą dotyczyć nie tylko rejestracji, ale potencjalnie także standardów technicznych lokali. Równocześnie organy skarbowe, dzięki dyrektywie DAC7, mają już dziś dostęp do danych o przychodach z platform rezerwacyjnych, co czyni rozliczenia podatkowe kluczowym elementem legalnej działalności.

Status prawny nowych przepisów - na jakim etapie jest ustawa?

To kluczowa informacja: na dzień 26 czerwca 2026 roku polska ustawa wprowadzająca CWTON nie została uchwalona. Rządowy projekt przygotowany przez Ministerstwo Sportu i Turystyki nie uzyskał akceptacji Rady Ministrów i utknął na etapie uzgodnień. Proces legislacyjny jest skomplikowany i niepewny, co oznacza, że formalny obowiązek rejestracji w Polsce jeszcze nie istnieje.

Sytuację komplikuje spór w koalicji rządzącej. Partia Polska 2050 zgłosiła zdanie odrębne, domagając się m.in. wprowadzenia kontrowersyjnego wymogu uzyskania zgody wspólnoty mieszkaniowej na prowadzenie najmu krótkoterminowego. Ministerstwo Sportu i Turystyki jest przeciwne temu rozwiązaniu, uznając je za zbyt dużą ingerencję w prawo własności. Kwestia ta pozostaje sporna i nieprzesądzona. Projekt rządowy, w mediach oznaczany roboczo jako UC135, ma wrócić pod obrady rządu, ale jego ostateczny kształt jest nieznany.

CWTON, czyli Centralny Wykaz Turystycznych Obiektów Noclegowych

CWTON to planowana, centralna i publiczna baza danych, w której znajdą się wszystkie obiekty oferowane na wynajem krótkoterminowy, czyli na pobyty do 30 dni. Po zarejestrowaniu lokalu w systemie, właściciel ma otrzymać indywidualny numer rejestrowy. Ten numer będzie musiał być obowiązkowo umieszczany w każdej ofercie - na portalach takich jak Airbnb i Booking.com, a także na własnej stronie internetowej czy w ogłoszeniach w mediach społecznościowych.

Projekt ustawy zakłada, że platformy rezerwacyjne zostaną zobowiązane do weryfikacji tego numeru. Oferta bez ważnego numeru CWTON nie będzie mogła być opublikowana, a istniejące ogłoszenia będą musiały zostać zablokowane. W praktyce oznacza to, że bez rejestracji prowadzenie legalnego najmu online może stać się niemożliwe. Nawet jeśli wynajmujesz mieszkanie tylko przez kilka weekendów w roku, projektowany obowiązek rejestracji ma Cię dotyczyć.

Projektowane wymogi dla lokali na wynajem krótkoterminowy

Projekt ustawy zakłada, że wynajmowane lokale będą musiały spełniać określone standardy, aby zapewnić bezpieczeństwo gościom. Chociaż ostateczna lista wymogów zależy od finalnej wersji ustawy, najczęściej wymienia się konieczność wyposażenia lokalu w czujniki dymu i tlenku węgla (czadu) oraz w gaśnicę. Ważne będzie także posiadanie sprawnych instalacji, co może wiązać się z koniecznością przedstawienia odpowiednich przeglądów.

Wśród projektowanych zmian znajdują się również bardziej kontrowersyjne propozycje. Jedną z nich jest wspomniana już kwestia zgody wspólnoty lub spółdzielni, która jest obecnie przedmiotem sporu politycznego. Inny planowany zapis to limit dni najmu - projekt zakłada, że w lokalu, w którym właściciel mieszka lub jest zameldowany, najem krótkoterminowy będzie mógł być prowadzony maksymalnie przez 3 miesiące w roku. Należy jednak podkreślić, że są to na razie propozycje, a nie obowiązujące prawo.

Podatki w najmie krótkoterminowym - co musisz wiedzieć?

Niezależnie od prac nad rejestrem CWTON, każdy wynajmujący już dziś ma obowiązki podatkowe. Ich niedopełnienie jest ryzykowne, zwłaszcza że urzędy skarbowe mają coraz lepsze narzędzia do weryfikacji przychodów. Kluczowe są trzy obszary: podatek dochodowy, VAT od prowizji portali oraz raportowanie w ramach DAC7.

Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych

Najpopularniejszą formą opodatkowania przychodów z najmu krótkoterminowego jest ryczałt. Jego stawki wynoszą 8,5% od przychodu do kwoty 100 000 zł rocznie oraz 12,5% od nadwyżki ponad tę kwotę. Przykładowo, jeśli Twój roczny przychód z najmu wyniesie 140 000 zł, podatek obliczysz następująco: 8,5% * 100 000 zł + 12,5% * 40 000 zł = 8 500 zł + 5 000 zł = 13 500 zł. Roczne zeznanie podatkowe na formularzu PIT-28 należy złożyć do 30 kwietnia następnego roku. W trakcie roku należy opłacać zaliczki na podatek miesięcznie lub kwartalnie.

Warto jednak pamiętać, że organy skarbowe coraz częściej kwalifikują zorganizowany i ciągły najem krótkoterminowy jako działalność gospodarczą. Taka interpretacja może wykluczyć możliwość stosowania ryczałtu i narzucić obowiązek rejestracji firmy, opłacania składek ZUS oraz wyboru innej formy opodatkowania (np. skala podatkowa lub podatek liniowy). Kwalifikacja zależy od indywidualnej oceny urzędu, biorącej pod uwagę m.in. skalę działania i profesjonalny charakter usług. Więcej na ten temat przeczytasz w naszym przewodniku o podatkach od najmu.

VAT od prowizji Airbnb i Booking - ukryty obowiązek

To jedna z największych pułapek podatkowych dla wynajmujących. Portale takie jak Airbnb (Irlandia) czy Booking.com (Holandia) wystawiają faktury za swoje prowizje bez naliczonego podatku VAT. Jednak polski przedsiębiorca (a za takiego w tym kontekście uznawany jest wynajmujący) ma obowiązek samodzielnie rozliczyć VAT od importu usług. Oznacza to, że od wartości prowizji netto musi obliczyć i odprowadzić do polskiego urzędu skarbowego 23% VAT.

Co najważniejsze, obowiązek ten dotyczy także osób, które korzystają ze zwolnienia z VAT ze względu na niskie obroty (limit 240 000 zł od 2026 r.). Aby legalnie rozliczyć ten podatek, trzeba zarejestrować się jako podatnik VAT-UE. To kluczowy i często pomijany obowiązek, którego zaniedbanie może prowadzić do poważnych konsekwencji. Szczegółowo omawiamy to w artykule o VAT od prowizji portali.

Dyrektywa DAC7 a kontrola skarbowa

Obowiązująca w Unii Europejskiej dyrektywa DAC7 nakłada na platformy cyfrowe obowiązek automatycznego raportowania do organów skarbowych danych o dochodach ich użytkowników. Oznacza to, że polski fiskus otrzymuje bezpośrednio od Airbnb czy Booking.com informacje o tym, ile zarobił dany gospodarz. Ukrywanie przychodów z najmu stało się w praktyce bardzo trudne i ryzykowne. Dlatego tak ważne jest prawidłowe i terminowe rozliczanie podatków.

Projektowane kary za brak rejestracji - ile mogą wynieść?

Chociaż ustawa jest wciąż w fazie projektu, przewiduje ona dotkliwe sankcje za nieprzestrzeganie nowych zasad. W dokumentach i doniesieniach medialnych pojawia się informacja o możliwych karach administracyjnych w wysokości do 50 000 zł. Kara miałaby być nakładana za oferowanie najmu bez wymaganego numeru rejestracyjnego CWTON.

Należy jednak pamiętać, że jest to kwota pochodząca z projektu, a jej ostateczna wysokość zostanie określona dopiero w uchwalonej ustawie. Niezależnie od finalnej kwoty, celem ustawodawcy jest stworzenie skutecznego mechanizmu egzekwowania nowych przepisów. Brak rejestracji będzie po prostu nieopłacalny i ryzykowny.

Inne obowiązki wynajmującego, o których warto pamiętać

Poza kwestiami związanymi z CWTON i podatkami, właściciele lokali na wynajem krótkoterminowy podlegają również innym regulacjom. Jedną z nich jest obowiązek meldunkowy. Zgodnie z obowiązującymi przepisami, należy dopełnić formalności meldunkowych w przypadku gości z zagranicy, a szczegóły zależą od statusu obiektu noclegowego. Więcej na ten temat przeczytasz w naszym przewodniku o meldunku gości.

Warto również zadbać o formalną stronę relacji z gościem. Chociaż w najmie krótkoterminowym rzadko podpisuje się tradycyjne umowy, kluczowe jest posiadanie jasno sformułowanego regulaminu pobytu. Dokument ten, akceptowany przez gościa podczas rezerwacji, stanowi podstawę do rozwiązywania ewentualnych sporów dotyczących zniszczeń czy nieprzestrzegania zasad panujących w obiekcie.

Jak przygotować się na wejście w życie CWTON?

Mimo że przepisy nie zostały jeszcze uchwalone, przezorni właściciele mogą już teraz podjąć kroki, które ułatwią im dostosowanie się do nowych regulacji. Pozwoli to uniknąć pośpiechu, stresu i potencjalnych błędów, gdy ustawa w końcu wejdzie w życie. Warto skupić się na trzech obszarach: technicznym, formalnym i podatkowym.

• Dostosuj lokal: Wyposaż mieszkanie w wymagane elementy bezpieczeństwa, takie jak czujniki dymu i czadu oraz gaśnicę. To inwestycja w bezpieczeństwo gości, która najprawdopodobniej stanie się obowiązkiem prawnym. Zapoznaj się z naszym poradnikiem o wymogach technicznych i sanitarnych.
• Uporządkuj dokumenty: Przygotuj dokumenty potwierdzające Twoje prawo do dysponowania lokalem (np. numer księgi wieczystej), a także spisz podstawowe dane o nieruchomości (metraż, liczba miejsc noclegowych).
• Zadbaj o podatki: Jeśli jeszcze tego nie robisz, zacznij prawidłowo rozliczać przychody z najmu. Zarejestruj się do VAT-UE, aby rozliczać VAT od prowizji portali. To obowiązek, który istnieje już dziś.
• Stwórz regulamin: Przygotuj regulamin porządkowy dla gości, określający zasady pobytu w Twoim lokalu.

Jak oprogramowanie może ułatwić zarządzanie w nowej rzeczywistości?

Nowe obowiązki, zwłaszcza konieczność umieszczania numeru CWTON w każdej ofercie na wielu portalach, mogą wydawać się przytłaczające. Na szczęście istnieją narzędzia, które automatyzują te procesy. Profesjonalne programy do zarządzania najmem, tzw. channel managery, pozwalają zarządzać wszystkimi ofertami z jednego miejsca.

Po wprowadzeniu numeru CWTON do systemu, oprogramowanie automatycznie zaktualizuje go we wszystkich połączonych ofertach na Airbnb, Booking.com i innych portalach. To nie tylko ogromna oszczędność czasu, ale także gwarancja, że nie pominiesz żadnego ogłoszenia, unikając ryzyka kary. Wybór najlepszego programu do zarządzania najmem staje się strategiczną decyzją, która pozwoli sprawnie funkcjonować w nowym otoczeniu prawnym.

Najczestsze pytania