przepisy

Najem krótkoterminowy 2026: nowe przepisy, których nie możesz przegapić

Rejestracja w CWTON, numer w ogłoszeniu, limit 3 miesięcy, zgoda wspólnoty, czujniki, kary do 50 000 zł. Kompletny przewodnik po zmianach dla właścicieli najmu na doby - prosto i z konkretami.

Rynek najmu na doby w Polsce rósł latami w dużej mierze poza ewidencją - szacuje się, że nawet 60% lokali działało w szarej strefie. To się kończy. Unia i polski ustawodawca porządkują rynek naraz: rejestr, numer w ogłoszeniu, limity, wymogi bezpieczeństwa i realne kary. Poniżej masz całość poukładaną - z linkami do szczegółowych przewodników po każdym temacie.

Kalendarz zmian - kiedy co

Najważniejszy paradoks tej zmiany: obowiązek z prawa UE już istnieje, ale polskiego narzędzia do jego spełnienia jeszcze nie ma. Ustawa wdrażająca rejestr CWTON nie została uchwalona (procedowane są dwa projekty: rządowy UC135 i poselski druk 2353). Oznacza to przejściowy chaos - i czas, by spokojnie się przygotować.

1. Rejestracja i numer rejestrowy (CWTON)

Sercem zmian jest obowiązkowa rejestracja każdego lokalu wynajmowanego na pobyty do 30 dni. Po wpisie do Centralnego Wykazu Turystycznych Obiektów Noclegowych (CWTON) dostaniesz indywidualny numer, który trzeba będzie podać w każdym ogłoszeniu - na Airbnb, Booking i innych platformach. Platformy mają obowiązek ten numer weryfikować; bez niego oferta nie zostanie opublikowana.

Obowiązek dotyczy praktycznie każdego: od osoby z jednym mieszkaniem na doby po zarządcę kilkudziesięciu obiektów - sprawdź, czy podlegasz (prawie na pewno tak).

2. Limit dni i strefy gmin

Jeśli wynajmujesz lokal, w którym sam mieszkasz lub jesteś zameldowany, projekt przewiduje limit do 3 miesięcy najmu krótkoterminowego w roku kalendarzowym. Dodatkowo gminy zyskają prawo do wyznaczania stref z zakazem najmu na doby i lokalnych limitów dni - tak jak w Barcelonie czy Amsterdamie. Szczegóły: limity i strefy.

3. Zgoda wspólnoty lub spółdzielni

To jeden z najbardziej spornych punktów. Dziś Sąd Najwyższy stoi na stanowisku, że wspólnota nie może zakazać najmu krótkoterminowego. Projekt ustawy to jednak odwraca - ma wymagać zgody wspólnoty lub spółdzielni. Co to oznacza w praktyce, przeczytasz w przewodniku: najem a wspólnota mieszkaniowa.

4. Wymogi bezpieczeństwa

Lokal na doby będzie musiał spełniać wymogi przeciwpożarowe, sanitarne i budowlane: m.in. czujniki dymu i tlenku węgla (czadu), gaśnica, sprawna instalacja, regulamin porządkowy. Pojawia się też obowiązek zgłoszenia do urzędu gminy, sanepidu i straży pożarnej. Pełna lista: wymogi ppoż. i sanitarne.

5. Podatki i meldunek gości

Rejestr zwiększa przejrzystość rynku, więc warto uporządkować rozliczenia. Najem na doby fiskus często traktuje jako działalność gospodarczą - od tego zależy forma opodatkowania, VAT i podatek od nieruchomości. Rozkładamy to na czynniki: podatek od najmu krótkoterminowego. Pamiętaj też o obowiązku meldunkowym gości.

6. Kary

Za brak rejestracji lub obchodzenie przepisów grożą kary do 50 000 zł. Szczegóły i terminy: kary i terminy.

Co zrobić już teraz - checklista

• Sprawdź swój tytuł prawny do lokalu i sytuację we wspólnocie/spółdzielni.
• Przygotuj dokumentację bezpieczeństwa (czujniki, gaśnica, regulamin).
• Uporządkuj rozliczenia podatkowe - najlepiej z doradcą.
• Przygotuj dane lokalu, by zarejestrować się od ręki, gdy ruszy CWTON.
• Rozważ program do zarządzania najmem, który ułatwi zgodność i obsługę ofert na wielu platformach.

Najczęstsze pytania

Od kiedy muszę mieć numer rejestrowy?

Obowiązek wynika z prawa UE od 20 maja 2026, ale polski rejestr CWTON ruszy najwcześniej w I kwartale 2027. W praktyce numer uzyskasz, gdy system zacznie działać - dlatego warto przygotować się wcześniej.

Czy przepisy dotyczą jednego mieszkania?

Tak. Obowiązek rejestracji ma dotyczyć każdego wynajmu na doby, niezależnie od liczby lokali i formy działalności.

Czy mogę wynajmować mieszkanie, w którym mieszkam?

Tak, ale projekt przewiduje limit do 3 miesięcy w roku dla lokalu, w którym właściciel mieszka lub jest zameldowany.

Czy wspólnota może mi zakazać najmu na doby?

Dziś według Sądu Najwyższego - nie. Projekt ustawy ma jednak wprowadzić wymóg zgody wspólnoty lub spółdzielni. To wciąż w toku.