przepisy

Najem krótkoterminowy 2026: Nowe przepisy, rejestr CWTON i podatki. Kompletny przewodnik

Nadchodzą duże zmiany w najmie krótkoterminowym. Sprawdź, co oznacza rejestr CWTON, jakie są planowane wymogi i jak przygotować się na nowe przepisy w

Najem krótkoterminowy 2026 - co się zmienia? Przegląd najważniejszych planów

Rok 2026 ma przynieść rewolucję dla właścicieli oferujących mieszkania i apartamenty na doby. Fundamentem zmian jest unijne rozporządzenie 2024/1028, które zobowiązuje kraje członkowskie do stworzenia krajowych rejestrów. W Polsce powstaje Centralny Wykaz Turystycznych Obiektów Noclegowych (CWTON), który ma na celu uporządkowanie i uszczelnienie rynku.

Główne założenia projektu ustawy to obowiązkowa rejestracja każdego lokalu, nadanie mu unikalnego numeru i wprowadzenie nowych wymogów bezpieczeństwa. Mimo że polska ustawa napotkała na przeszkody legislacyjne i jej przyjęcie w czerwcu 2026 roku zostało zablokowane, wprowadzenie regulacji prędzej czy później wydaje się kwestią czasu. Warto więc przygotować się na nadchodzące nowe przepisy już teraz.

Kalendarz zmian w najmie krótkoterminowym - kluczowe daty (i niepewności)

Harmonogram wprowadzania nowych regulacji jest dynamiczny i obarczony dużą niepewnością. Kluczowe jest jednak zrozumienie, które etapy są już faktem, a które wciąż pozostają w fazie projektu. Klarowny kalendarz pomoże uporządkować wiedzę o zmianach w najmie krótkoterminowym w 2026 roku.

Oto najważniejsze daty i etapy wdrażania zmian:

• 20 maja 2026 r. - Od tego dnia obowiązują ramy prawne określone w rozporządzeniu UE. Państwa członkowskie, w tym Polska, są zobowiązane do stworzenia systemów zbierania i udostępniania danych o najmie krótkoterminowym.
• Czerwiec 2026 r. - Projekt rządowej ustawy (oznaczany jako UC135) nie został przyjęty przez Radę Ministrów z powodu sporu w koalicji. Oznacza to znaczące opóźnienie we wdrożeniu krajowych przepisów.
• Planowany start CWTON (niepewny) - Pierwotnie zapowiadano start rejestru na październik 2026 r. Z uwagi na opóźnienia legislacyjne, termin ten może ulec przesunięciu. Dopóki ustawa nie zostanie uchwalona i nie wejdzie w życie, obowiązek rejestracji w Polsce faktycznie nie istnieje.

Sytuację komplikuje fakt, że równolegle do projektu rządowego w Sejmie procedowany jest projekt poselski partii Polska 2050. Ta dwutorowość prac legislacyjnych dodatkowo zwiększa niepewność co do ostatecznego kształtu i terminu wejścia w życie nowych regulacji.

Rejestracja w CWTON - nowy obowiązek dla każdego wynajmującego

Sercem nowych regulacji jest Centralny Wykaz Turystycznych Obiektów Noclegowych. Będzie to publiczna, cyfrowa baza wszystkich lokali oferowanych na wynajem krótkoterminowy, czyli na pobyty do 30 dni. Każdy, kto oferuje taką usługę - niezależnie od skali i nawet przy jednej rezerwacji w roku - będzie musiał zarejestrować w niej swój obiekt.

Po pomyślnej rejestracji lokal otrzyma indywidualny numer rejestrowy. Ten numer będzie musiał być umieszczony w każdym ogłoszeniu - na portalach takich jak Airbnb czy Booking, w mediach społecznościowych i na własnej stronie internetowej. Platformy rezerwacyjne zostaną zobowiązane do weryfikacji numeru i blokowania ofert, które go nie posiadają. Szczegółowe informacje o tym procesie znajdziesz w naszym artykule o tym, jak będzie wyglądać rejestracja w CWTON krok po kroku.

Limity i ograniczenia: zgoda wspólnoty i limit dni najmu

Jednym z najbardziej kontrowersyjnych tematów związanych z nową ustawą jest kwestia zgody wspólnoty mieszkaniowej. Projekt poselski i postulaty partii Polska 2050 zakładają wprowadzenie wymogu uzyskania zgody większości członków wspólnoty lub spółdzielni na prowadzenie najmu krótkoterminowego w budynku. Pomysł ten jest głównym punktem sporu i spotkał się ze sprzeciwem Ministerstwa Sportu i Turystyki, które uważa go za zbyt dużą ingerencję w prawo własności.

Stan na czerwiec 2026 roku jest taki, że kwestia zgody wspólnoty pozostaje sporna i jest głównym hamulcem prac nad ustawą. Nie należy traktować jej jako pewnika. Innym planowanym ograniczeniem jest limit dni najmu. Projekt zakłada, że właściciel, który mieszka lub jest zameldowany w danym lokalu, mógłby go wynajmować na doby maksymalnie przez 3 miesiące w roku. Ten zapis również pochodzi z projektu i jego ostateczny kształt nie jest jeszcze znany. Więcej na ten temat przeczytasz w naszym przewodniku o zgodzie wspólnoty na najem krótkoterminowy.

Nowe wymogi bezpieczeństwa i sanitarne - co trzeba będzie zapewnić?

Projekt ustawy o najmie krótkoterminowym kładzie duży nacisk na bezpieczeństwo gości. Właściciele będą musieli dostosować swoje lokale do określonych wymogów przeciwpożarowych, sanitarnych i budowlanych. Choć ostateczna lista zależeć będzie od finalnej wersji przepisów, już teraz wiadomo, na co warto zwrócić uwagę.

Wśród najczęściej wymienianych obowiązków znajdują się:

• Instalacja czujników dymu oraz tlenku węgla (czadu).
• Wyposażenie lokalu w gaśnicę z ważnym przeglądem.
• Posiadanie regulaminu porządkowego dla gości.
• Zapewnienie sprawnej instalacji elektrycznej i gazowej.

Możliwe, że konieczne będzie także dokonanie zgłoszeń do sanepidu czy straży pożarnej. Warto śledzić szczegółowe wymogi ppoż i sanitarne, gdy tylko zostaną oficjalnie opublikowane, aby odpowiednio wcześnie przygotować swój lokal.

Podatki w najmie krótkoterminowym 2026 - ryczałt, VAT i DAC7

Nowe przepisy o rejestracji nie zmieniają samych zasad opodatkowania, ale znacznie utrudnią unikanie płacenia podatków. Urząd skarbowy, dzięki danym z CWTON oraz raportom z platform w ramach dyrektywy DAC7, będzie miał pełny wgląd w przychody wynajmujących. Najpopularniejszą formą jest ryczałt od przychodów ewidencjonowanych (8,5% do 100 000 zł przychodu, 12,5% od nadwyżki), ale warto pamiętać, że najem na doby często jest traktowany przez fiskusa jako działalność gospodarcza. Więcej na ten temat przeczytasz w poradniku podatek od najmu krótkoterminowego.

Kluczową i często pomijaną kwestią jest VAT od prowizji pobieranych przez portale rezerwacyjne. Ponieważ Airbnb czy Booking to firmy zagraniczne (Irlandia, Holandia), wystawiają faktury za swoje usługi bez polskiego VAT. Polski wynajmujący ma obowiązek samodzielnie naliczyć i odprowadzić 23% VAT od tej kwoty w ramach mechanizmu odwrotnego obciążenia (tzw. import usług). Co ważne, obowiązek ten dotyczy także osób zwolnionych z VAT (limit obrotu od 2026 r. to 240 000 zł) i wymaga rejestracji jako podatnik VAT-UE. To skomplikowany temat, który dokładnie wyjaśniamy w artykule o VAT od prowizji Airbnb i Booking.

Najczęstsze błędy podatkowe w najmie na doby - sprawdź, czy ich nie popełniasz

Skuteczne zarządzanie najmem to także unikanie kosztownych błędów podatkowych. Wprowadzenie CWTON i raportowania DAC7 sprawi, że fiskus będzie miał znacznie łatwiejszy dostęp do danych o Twoich przychodach. Warto upewnić się, że nie popełniasz żadnego z powszechnych błędów.

Oto najczęstsze pułapki, na które należy uważać:

• Ignorowanie VAT od prowizji portali: Największy i najdroższy błąd. Wielu właścicieli nie wie, że musi samodzielnie rozliczyć 23% VAT od faktur z Airbnb czy Booking.
• Błędne założenie o zwolnieniu z VAT: Korzystanie ze zwolnienia podmiotowego z VAT (do 240 000 zł obrotu) nie zwalnia z obowiązku rozliczenia importu usług. To dwa oddzielne mechanizmy.
• Nierejestrowanie przychodów: W dobie dyrektywy DAC7, która wymusza na platformach raportowanie, ukrywanie dochodów staje się praktycznie niemożliwe i bardzo ryzykowne.
• Brak analizy formy opodatkowania: Ryczałt jest prosty, ale nie zawsze najkorzystniejszy. Przy wysokich kosztach (remonty, raty kredytu) warto rozważyć rozliczenie na zasadach ogólnych.

Projektowane kary za brak rejestracji - ile mogą wynieść?

Aby zapewnić skuteczność nowego systemu, projekt ustawy przewiduje dotkliwe sankcje finansowe. Brak rejestracji w CWTON lub podawanie w ogłoszeniach nieprawidłowego numeru będzie zagrożone wysokimi karami administracyjnymi. Choć oficjalny komunikat rządowy nie podaje konkretnych kwot, w projekcie i doniesieniach medialnych pojawia się suma do 50 000 zł.

Należy podkreślić, że są to na razie projektowane kary, a ich ostateczna wysokość zostanie określona w ustawie. Kary mają być nakładane nie tylko na właścicieli, ale również na platformy rezerwacyjne, które nie będą weryfikować numerów rejestracyjnych. Ma to zapewnić szczelność całego systemu i wyeliminować z rynku oferty niespełniające wymogów.

Jak przygotować się na zmiany? Oprogramowanie i dobra organizacja

Mimo że ustawa o najmie krótkoterminowym jest opóźniona, przezorny właściciel powinien już teraz podjąć kroki, aby przygotować się na jej wejście w życie. Pozwoli to uniknąć pośpiechu i potencjalnych problemów w przyszłości. Dobra organizacja i odpowiednie narzędzia będą kluczem do płynnego przejścia na nowe zasady.

Zacznij od podstaw: regularnie śledź status legislacyjny, upewnij się, że prawidłowo rozliczasz podatki i sprawdź stan techniczny lokalu pod kątem przyszłych wymogów. Warto też rozważyć wdrożenie oprogramowania do zarządzania najmem. Profesjonalne narzędzia, tzw. channel managery, pozwalają zautomatyzować wiele procesów, od synchronizacji kalendarzy po komunikację z gośćmi. W kontekście nowych obowiązków, centralizacja danych i automatyzacja mogą okazać się nieocenioną pomocą. Warto sprawdzić, jakie są najlepsze programy do zarządzania najmem dostępne na rynku.

Najczestsze pytania