przepisy

Limit dni w najmie krótkoterminowym - co planuje rząd i gminy?

Projektowane przepisy wprowadzają limit dni na najem krótkoterminowy i strefy ograniczeń. Sprawdź, kogo dotkną nowe zasady i jak się do nich przygotować.

Skąd pomysł na limity w najmie krótkoterminowym?

Regulacje dotyczące liczby dni, przez które można oferować lokal na doby, nie są polskim wynalazkiem. To trend widoczny w całej Europie, będący odpowiedzią na rosnące problemy mieszkaniowe w popularnych turystycznie miastach. Gwałtowny rozwój platform rezerwacyjnych doprowadził do sytuacji, w której wiele mieszkań zniknęło z rynku najmu długoterminowego, podnosząc ceny i utrudniając życie stałym mieszkańcom.

Unijne rozporządzenie 2024/1028 stworzyło ramy dla zbierania i udostępniania danych o najmie, zobowiązując kraje członkowskie do budowy krajowych rejestrów. Jednak samo rozporządzenie nie narzuca limitów dni. To polski ustawodawca, tworząc nowe przepisy krajowe, planuje wprowadzić dodatkowe ograniczenia, takie jak limity dniowe i strefy gminne, jako własną odpowiedź na problemy rynku.

Projektowany limit 90 dni - kogo ma dotyczyć?

Jednym z najczęściej dyskutowanych elementów projektu ustawy jest projektowany limit 90 dni (lub 3 miesięcy) najmu krótkoterminowego w ciągu roku kalendarzowego. Kluczowe jest jednak zrozumienie, że propozycja ta nie dotyczy wszystkich wynajmujących, a jedynie specyficznej grupy gospodarzy. To próba oddzielenia okazjonalnego udostępniania własnego lokum od profesjonalnej działalności hotelarskiej.

Zgodnie z projektem, ograniczenie ma objąć wyłącznie lokale, w których właściciel na stałe mieszka lub jest zameldowany. Oznacza to, że limit dotyczyłby tzw. „home sharingu”, czyli sytuacji, gdy wynajmujesz swoje główne mieszkanie lub pokój okazjonalnie, np. podczas własnego wyjazdu na wakacje. Celem jest odróżnienie takiej formy „ekonomii współdzielenia” od całorocznej działalności prowadzonej w mieszkaniach inwestycyjnych, które nie będą objęte tym konkretnym limitem.

Strefy ograniczeń i zakazu najmu - nowe uprawnienia dla gmin

Drugim filarem planowanych zmian jest przyznanie gminom prawa do tworzenia specjalnych stref, w których najem krótkoterminowy będzie ograniczony lub nawet całkowicie zakazany. To potężne narzędzie ma pozwolić samorządom na reagowanie tam, gdzie koncentracja apartamentów na doby jest największym problemem. Gmina, po przeprowadzeniu analiz, mogłaby uchwalić, że w danej dzielnicy lub na konkretnych ulicach obowiązują dodatkowe restrykcje.

Ograniczenia te mogą przybrać różne formy, niekoniecznie całkowitego zakazu. Gmina mogłaby na przykład wprowadzić limit liczby lokali na doby w jednym budynku, nałożyć dodatkowe opłaty lokalne na właścicieli takich nieruchomości, czy wymagać spełnienia bardziej rygorystycznych norm. Kwestia terminu wprowadzenia tego rozwiązania jest obecnie przedmiotem sporu w koalicji rządzącej. Projekt Ministerstwa Sportu i Turystyki zakładał późniejszy termin wdrożenia tych uprawnień, podczas gdy partia Polska 2050 domaga się, aby samorządy mogły tworzyć strefy znacznie wcześniej.

Jak w praktyce liczyć dni? Rozbudowany przykład

Aby lepiej zobrazować działanie projektowanego limitu, posłużmy się przykładem. Załóżmy, że Pani Anna jest zameldowana i na co dzień mieszka w swoim mieszkaniu w Gdańsku. Planuje wynająć swoje mieszkanie turystom, aby pokryć koszty podczas swoich wyjazdów.

W praktyce wyglądałoby to tak:

• Wyjazd wakacyjny: Pani Anna wynajmuje mieszkanie na cały lipiec i sierpień. To łącznie 62 dni najmu.
• Okazjonalne weekendy: W ciągu roku wynajmuje mieszkanie na 10 weekendów (od piątku do niedzieli), co daje 10 * 2 noce = 20 nocy.
• Święta i długie weekendy: Dodatkowo wynajmuje lokal na 5 dni podczas majówki i 4 dni w okresie sylwestrowym. To kolejne 9 dni.

Jak egzekwowane będą limity i strefy?

Kluczowym narzędziem do egzekwowania nowych zasad ma być Centralny Wykaz Turystycznych Obiektów Noclegowych (CWTON). Każdy lokal oferowany na wynajem krótkoterminowy będzie musiał być do niego wpisany i uzyskać indywidualny numer rejestrowy. Ten numer będzie musiał być widoczny w każdym ogłoszeniu, niezależnie od tego, czy jest ono na portalu rezerwacyjnym, w mediach społecznościowych, czy na prywatnej stronie.

Platformy takie jak Airbnb i Booking będą prawnie zobowiązane do weryfikacji, czy ogłoszenie zawiera ważny numer CWTON, i do usuwania ofert niespełniających tego wymogu. System informatyczny rejestru ma zbierać dane o rezerwacjach z różnych portali, co umożliwi organom państwowym i samorządowym automatyczną weryfikację, czy dany lokal nie przekracza dozwolonego limitu dni lub czy nie łamie zasad obowiązujących w strefie ograniczeń. Dlatego rejestracja w CWTON będzie absolutną podstawą legalnego działania.

Jak limity działają w innych miastach Europy?

Polskie propozycje wpisują się w szerszy, europejski kontekst regulowania rynku. Wiele metropolii od lat stosuje podobne lub nawet bardziej rygorystyczne ograniczenia, próbując chronić swój rynek mieszkaniowy. Warto znać te przykłady, by zrozumieć kierunek zmian.

• Barcelona: Wprowadziła bardzo restrykcyjny system licencji. W centralnych dzielnicach miasta wydawanie nowych pozwoleń na najem krótkoterminowy zostało praktycznie zamrożone.
• Amsterdam: Właściciel może wynająć swoje główne miejsce zamieszkania na maksymalnie 30 nocy w roku i musi uzyskać na to specjalne pozwolenie oraz zgłaszać każdą rezerwację.
• Paryż: Główne miejsce zamieszkania można wynajmować turystom do 120 dni w roku, a każda oferta musi posiadać numer rejestracyjny. Wynajem mieszkań inwestycyjnych jest obwarowany bardzo trudnymi do spełnienia wymogami, zbliżonymi do tych dla hoteli.
• Berlin: Obowiązuje tam prawo chroniące zasoby mieszkaniowe. Wynajem całego mieszkania, które jest głównym miejscem zamieszkania, jest limitowany do 90 dni w roku i wymaga rejestracji.

Najczęstsze błędy w interpretacji projektowanych limitów

Wokół nowych przepisów narosło wiele mitów. Warto je sprostować, opierając się na dostępnych faktach i projektach, pamiętając jednocześnie, że ostateczny kształt ustawy może się jeszcze zmienić. Należy zachować szczególną ostrożność w interpretacjach.

• Mit: „Limit 90 dni dotyczy wszystkich mieszkań na wynajem.”
  Fakt: Projektowany limit ma dotyczyć wyłącznie lokali, które są głównym miejscem zamieszkania właściciela. Mieszkania inwestycyjne mogą podlegać innym ograniczeniom, np. strefowym, ale nie temu konkretnemu limitowi dni.
• Mit: „Gminy od razu zakażą najmu w całej Polsce.”
  Fakt: Projekt daje gminom uprawnienie, a nie obowiązek. Stworzenie strefy będzie wymagało podjęcia uchwały przez radę gminy i będzie musiało być uzasadnione. Termin wprowadzenia tego narzędzia jest dodatkowo sporny.
• Mit: „Wystarczy nie zgłaszać rezerwacji, by ominąć limit.”
  Fakt: Platformy rezerwacyjne będą zobowiązane do raportowania danych do urzędów skarbowych (dyrektywa DAC7) i weryfikacji numerów CWTON. Ukrycie przychodów i rezerwacji będzie praktycznie niemożliwe i obarczone ryzykiem wysokich kar.
• Mit: „Limity wchodzą w życie od zaraz.”
  Fakt: Na czerwiec 2026 roku ustawa regulująca najem krótkoterminowy nie została uchwalona. Wszystkie omawiane limity to na razie propozycje, które czekają na przyjęcie przez rząd i parlament. Sprawdzaj aktualne terminy i status prac.

Jak zarządzać limitem dni i uniknąć błędów?

Gdy przepisy wejdą w życie, precyzyjne liczenie dni najmu stanie się kluczowe dla osób objętych limitem. Ręczne śledzenie rezerwacji z wielu portali w kalendarzu lub arkuszu kalkulacyjnym jest możliwe, ale bardzo czasochłonne i podatne na błędy. Jeden błąd może prowadzić do przekroczenia limitu i nałożenia kary.

Znacznie bezpieczniejszym i wygodniejszym rozwiązaniem jest wdrożenie oprogramowania do zarządzania najmem, tzw. channel managera. Najlepszy program do zarządzania najmem automatycznie synchronizuje kalendarze z Airbnb, Booking.com i innych portali w jednym miejscu. Dzięki temu masz centralny wgląd we wszystkie rezerwacje i możesz łatwo generować raporty pokazujące, ile dni w roku Twój lokal był już wynajęty. To pozwoli Ci kontrolować sytuację i podejmować świadome decyzje o przyjmowaniu kolejnych gości bez ryzyka naruszenia przepisów.

Status legislacyjny i co dalej?

Chociaż ostateczny kształt przepisów nie jest znany, warto śledzić na bieżąco status prac legislacyjnych. Na dzień 26 czerwca 2026 roku projekt ustawy przygotowany przez Ministerstwo Sportu i Turystyki nie został przyjęty przez Radę Ministrów. Powodem są rozbieżności wewnątrz koalicji rządzącej.

Główne punkty sporne to żądanie partii Polska 2050, aby gminy mogły szybciej wprowadzać strefy ograniczeń najmu, oraz kontrowersyjna propozycja wprowadzenia wymogu zgody wspólnoty mieszkaniowej na prowadzenie najmu. Niezależnie od przyszłych regulacji, pamiętaj o bieżących obowiązkach, takich jak prawidłowe rozliczanie podatków od najmu. Zachęcamy do regularnego odwiedzania naszego portalu RejestrNajmu.pl, gdzie na bieżąco informujemy o postępach prac nad ustawą.

Najczestsze pytania