przepisy

Najem krótkoterminowy Zakopane 2026 - Przewodnik po przepisach, podatkach i CWTON

Planujesz wynajem na doby w Zakopanem? Sprawdź, jak planowane przepisy, CWTON i podatki wpłyną na Twój biznes. Rzetelny przewodnik dla właścicieli.

Zakopane - specyfika rynku najmu krótkoterminowego

Zakopane to bez wątpienia jedna z najważniejszych lokalizacji dla polskiego najmu krótkoterminowego. Ogromny ruch turystyczny, rozłożony na dwa główne sezony - zimowy i letni - sprawia, że inwestycja w apartament na wynajem pod Giewontem jest wciąż postrzegana jako bardzo atrakcyjna. Ta popularność ma jednak drugą stronę medalu: ogromną konkurencję i rosnącą presję na profesjonalizację usług.

Właściciele oferujący wynajem na doby w Zakopanem muszą nie tylko dbać o standard lokalu i opinie gości, ale także coraz baczniej śledzić zmiany w prawie. Lokalna społeczność i władze miasta coraz głośniej mówią o potrzebie ucywilizowania rynku, co wpisuje się w ogólnokrajowy trend regulacyjny. Zrozumienie nadchodzących zmian jest kluczowe, by uniknąć problemów i kar w przyszłości.

Nowe przepisy krajowe a wynajem w Zakopanem (Status na czerwiec 2026)

Kluczową informacją dla każdego właściciela jest fakt, że na dzień 26 czerwca 2026 roku rządowy projekt ustawy regulującej najem krótkoterminowy NIE został jeszcze uchwalony. Prace nad nim, mimo że zaawansowane, utknęły na etapie rządowym z powodu sporów w koalicji. Oznacza to, że nowe obowiązki, o których głośno w mediach, nie weszły jeszcze w życie.

Mimo to, kierunek zmian jest nieodwracalny, ponieważ wynika z unijnego rozporządzenia 2024/1028, które nakłada na kraje członkowskie obowiązek stworzenia systemów do zbierania danych o najmie. Polska ustawa wdroży te ramy, a jej wejście w życie jest jedynie kwestią czasu. Więcej o planowanych zmianach przeczytasz w naszym ogólnym przewodniku o nowych przepisach na najem krótkoterminowy.

CWTON w Zakopanem - co w praktyce oznacza rejestracja?

Gdy ustawa wejdzie w życie, każdy obiekt oferujący pobyty do 30 dni będzie musiał uzyskać indywidualny numer rejestrowy z Centralnego Wykazu Turystycznych Obiektów Noclegowych (CWTON). Ten numer będzie trzeba obowiązkowo umieszczać we wszystkich ofertach - na Airbnb, Booking.com, Nocowanie.pl, a nawet na własnej stronie internetowej czy w ogłoszeniu w mediach społecznościowych.

Celem rejestru jest potrójny: zapewnienie transparentności i bezpieczeństwa gościom, dostarczenie gminom danych do planowania polityki turystycznej oraz wyrównanie szans między profesjonalnymi operatorami a szarą strefą. Platformy rezerwacyjne będą miały obowiązek weryfikacji numeru i blokowania ofert, które go nie posiadają. Chociaż dokładna procedura nie jest znana, możesz zapoznać się z przewidywanymi krokami w naszym artykule rejestracja w CWTON krok po kroku.

Podatki od najmu w górach - ryczałt, działalność i najczęstsze błędy

Niezależnie od nowych przepisów, już dziś każdy wynajmujący w Zakopanem musi prawidłowo rozliczać podatki. Najpopularniejszą formą dla osób fizycznych nieprowadzących firmy jest podatek ryczałtowy. Jego stawki są stałe i wynoszą 8,5% od przychodu do kwoty 100 000 zł rocznie oraz 12,5% od nadwyżki ponad tę kwotę.

Należy jednak pamiętać, że urzędy skarbowe często interpretują zorganizowany i ciągły najem krótkoterminowy jako działalność gospodarcza. Jeśli poza samym noclegiem oferujesz dodatkowe usługi (np. śniadania, codzienne sprzątanie, transport), a wynajem ma charakter ciągły i profesjonalny, fiskus może uznać, że powinieneś zarejestrować firmę. To z kolei wiąże się z innymi formami opodatkowania i potencjalnie obowiązkiem płacenia składek ZUS. Szczegółowe informacje na ten temat znajdziesz w przewodniku o podatku od najmu krótkoterminowego.

VAT od prowizji Booking i Airbnb - ukryty obowiązek i przykład rozliczenia

To jeden z najczęściej pomijanych obowiązków, który generuje duże ryzyko podatkowe. Platformy takie jak Booking (z siedzibą w Holandii) czy Airbnb (Irlandia) wystawiają faktury za swoje prowizje bez naliczonego podatku VAT. Jednak polski wynajmujący ma obowiązek rozliczyć w Polsce VAT od importu usług od tej właśnie prowizji, stosując stawkę 23%.

Co istotne, obowiązek ten dotyczy także osób, które korzystają ze zwolnienia z VAT ze względu na niskie obroty (limit 240 000 zł od 2026 r.). Aby legalnie rozliczyć ten podatek, należy zarejestrować się jako podatnik VAT-UE. Zobaczmy to na przykładzie:

• Gość rezerwuje Twój apartament w Zakopanem za 1000 zł.
• Booking pobiera 15% prowizji, czyli 150 zł. Otrzymujesz na konto 850 zł.
• Od kwoty prowizji (150 zł) musisz samodzielnie obliczyć i odprowadzić polski VAT: 150 zł * 23% = 34,50 zł podatku VAT.

DAC7 - dlaczego urząd skarbowy wie już o Twoich przychodach?

Era ukrywania dochodów z najmu bezpowrotnie się skończyła. Wszystko za sprawą unijnej dyrektywy DAC7, która nałożyła na platformy cyfrowe (w tym Airbnb i Booking.com) obowiązek automatycznego raportowania danych o dochodach swoich użytkowników do krajowych organów podatkowych. Oznacza to, że polski fiskus otrzymuje gotowe zestawienie Twoich przychodów z najmu.

W praktyce urząd skarbowy może bardzo łatwo zweryfikować, czy zadeklarowany przez Ciebie przychód w rocznym zeznaniu PIT-28 zgadza się z tym, co zaraportowała platforma. Jakiekolwiek próby zaniżania dochodów lub działania w szarej strefie są obecnie niezwykle ryzykowne i łatwe do wykrycia. Więcej na ten temat przeczytasz w naszym przewodniku o dyrektywie DAC7 w najmie.

Zgoda wspólnoty mieszkaniowej na najem - sporny punkt projektu

Jedną z najbardziej kontrowersyjnych propozycji, która pojawiła się w trakcie prac nad ustawą, jest pomysł wprowadzenia wymogu zgody wspólnoty lub spółdzielni mieszkaniowej na prowadzenie najmu krótkoterminowego w danym lokalu. Propozycja ta, forsowana przez partię Polska 2050, ma na celu ochronę stałych mieszkańców przed uciążliwościami związanymi z dużą rotacją turystów.

Jednak Ministerstwo Sportu i Turystyki, autor projektu rządowego, sprzeciwia się takiemu rozwiązaniu, argumentując, że byłaby to zbyt duża ingerencja w prawo własności. Na czerwiec 2026 roku kwestia ta pozostaje sporna i nieprzesądzona. Nie wiadomo, czy i w jakiej formie taki zapis znajdzie się w finalnej wersji ustawy. Problem ten szerzej omawiamy w artykule o zgodzie wspólnoty na najem.

Projektowane wymogi techniczne i kary dla właścicieli

Projekt ustawy wprowadza nie tylko rejestr, ale także minimalne wymogi dla lokali, mające na celu podniesienie standardu i bezpieczeństwa. Właściciele będą musieli zapewnić, że ich apartament na doby w Tatrach jest wyposażony w sprawne instalacje oraz podstawowe zabezpieczenia. Choć ostateczna lista nie jest zatwierdzona, w projekcie najczęściej wymienia się:

• Obowiązkowe czujniki dymu i tlenku węgla (czadu).
• Gaśnicę w łatwo dostępnym miejscu.
• Opracowanie i udostępnienie gościom regulaminu porządkowego.
• Spełnienie podstawowych wymogów sanitarnych i budowlanych.

Za brak rejestracji w CWTON lub wynajem mimo zakazu projektowane są wysokie kary administracyjne. W dokumentach i przekazach medialnych pojawia się kwota sięgająca nawet 50 000 zł. Należy jednak podkreślić, że jest to na razie propozycja, a nie obowiązujące prawo.

Jak przygotować się na zmiany i zautomatyzować zarządzanie?

Chociaż ustawa nie jest jeszcze gotowa, przezorny właściciel powinien już teraz podjąć pewne kroki. Pozwoli to na płynne dostosowanie się do nowych zasad i da przewagę nad konkurencją. Zarządzanie najmem w Zakopanem, zwłaszcza w szczycie sezonu, jest na tyle absorbujące, że warto już dziś wdrożyć rozwiązania, które oszczędzą czas w przyszłości.

Oto praktyczna checklista:

• Audyt podatkowy: Upewnij się, że prawidłowo rozliczasz przychody i VAT od prowizji. Skonsultuj z księgową, czy Twoja skala działalności nie kwalifikuje się już jako firma.
• Bezpieczeństwo lokalu: Zainwestuj w czujniki dymu i czadu oraz legalizowaną gaśnicę. To niewielki koszt, a znacząco podnosi bezpieczeństwo i będzie prawdopodobnie wymogiem.
• Automatyzacja procesów: Rozważ wdrożenie oprogramowania do zarządzania najmem. Narzędzia takie jak channel manager synchronizują kalendarze na wielu portalach, zapobiegając pomyłkom, a automatyczne wiadomości ułatwiają komunikację z gośćmi.
• Profesjonalizacja usług: Zadbaj o regulamin porządkowy, instrukcje obsługi sprzętów i jasne zasady pobytu. To buduje zaufanie i minimalizuje problemy.

Nowoczesne programy do zarządzania najmem pozwalają zautomatyzować powtarzalne czynności, od synchronizacji kalendarzy po wysyłanie kodów do zamków. To inwestycja, która pozwala odzyskać czas i skupić się na strategii cenowej i marketingu, a nie na codziennej, żmudnej pracy operacyjnej.

Najczestsze pytania